Un grand nombre de conflits concernant des propriétaires voisins a pour origine un manquement au respect des servitudes de terrain. Pour éviter ces problèmes, vous devrez connaître les règles essentielles applicables en la matière.
Servitude de terrain : définition dans l’immobilier
Si l’on se réfère au sens strict de l’immobilier, les servitudes d'un terrain résultent d’une autorisation accordée à des voisins pour utiliser une partie de votre propriété. La servitude n’est pas rattachée au propriétaire du terrain, mais à la propriété elle-même. Cela a donc une influence sur la valeur d’un bien, d’où l’obligation de le mentionner dans le contrat de vente. L’individu qui supporte cette contrainte (futur propriétaire) est dit « servant », tandis que les voisins qui en profitent sont les « dominants ». L’origine de la servitude est souvent d’ordre légal, en raison de la configuration des lieux, ou encore à l’issue d’un accord entre les propriétaires de deux terrains adjacents.
Une servitude dure normalement trente ans, sauf convention contraire entre les parties concernées ou encore quand la servitude en question n’a plus lieu d’être.
Droit de passage : une servitude obligatoire
Les propriétés non accessibles ou enclavées bénéficient d’un « droit de passage ». Ce dernier fait partie des servitudes d'un terrain à caractère obligatoire. Le servant peut se faire indemniser dans le cas où la servitude ne lui est pas octroyée. Un droit de passage ne concerne pas forcément les piétons, mais aussi les véhicules, les réseaux de canalisations (eau, gaz, etc.) ou même les animaux. Il revient à l’utilisateur, à savoir le servant, d’entretenir la partie du terrain qui fait office de servitude.
D’autres servitudes s’imposent pour éviter certains conflits entre les voisins. Par exemple, il y a la servitude pour protéger un propriétaire voisin des regards indiscrets.
Des servitudes sous divers aspects
D’après la loi, on distingue deux types de servitudes d’un terrain : continues et discontinues. Dans le premier cas, l’usage s’étale dans le temps sans que qui que ce soit n’ait à intervenir. C’est par exemple le cas pour les servitudes des conduits souterrains. Dans le second cas, il s’agit souvent de droit de passage, de pacage ou encore d’un droit de puisage. Ensuite, on a deux autres aspects de servitude : apparente et non apparente. Ainsi, les réseaux de distribution d’eau, par exemple, sont classés comme apparents, tandis que les servitudes dites « occultes » concernent tous les droits ne pouvant présenter de signes extérieurs, comme l’interdiction de construire.
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